Топ 5 причин НЕ использовать маткап при покупке квартиры
Особенно, если речь идет об ипотеке
1️⃣ Доли в квартире придется выделять обоим законным родителям, и абсолютно всем их совместным детям, даже совершеннолетним.
Обделить кого-то нельзя. Это нарушение закона.
2️⃣ При продаже квартиры, в которой есть доли несовершеннолетнего, вам придется убедить органы опеки в том, что вы улучшаете жилищные условия ребенка или улучшите в будущем.
Опека некоторых районов разрешает выделять ДС на блокированный счет ребенка; мы иногда для этого даже перерегистрируем детей в другие районы.
Срок рассмотрения комиссией после предоставления всего пакета документов обычно составляет 2 недели. Оперативно продать квартиру не получится.
+ Если вы покупаете с ипотекой дальше или вас покупают с ипотекой, то от банка для опеки потребуются спец согласия.
+ Опеки некоторых районов требуют отчет об оценке альтернативного жилья.
+ Выделить в альтернативе такую же маленькую долю, как в прежней квартире не получится, т.к. теперь норма - не менее 6 кв.м. общей площади на человека.
3️⃣ Если использовали маткап на досрочное погашение ипотеки, то не сможете продать квартиру, пока не выплатите всю сумму долга, не снимете обременение и только после этого не выделите доли всем членам семьи.
Т.е. продать квартиру, которая уже в ипотеке, в другую ипотеку сразу нельзя.
Только через промежуточную процедуру расширения состава собственников (покупатель должен погасить вашу ипотеку и ждать выделения долей, чтобы с новой структурой подать объект для одобрения в качестве предмета залога), но если изначально вы всех причастных наделили долями в квартире, то можно, правда, это не со всеми банками возможно.
4️⃣ Срочно потребовались деньги и вы решили взять их под залог квартиры, в которой появились доли несовершеннолетних из-за использования маткапа?
5️⃣ На практике, с квартирами, в которых есть детские доли, Покупатели (и их агенты) связываются неохотно, и как следствие, их цена на рынке ниже.
Доли нужно выделять в том объекте, на который потратили МК. На досрочку или как ПВ (часть ПВ)
Исключение: Если брали целевой кредит под залог одного объекта с целью приобретения второго (прям прописано в КД цель со вторым адресом) и погасили его МК, то выделяем во втором.
По закону выделить надо в срок не позднее 6 мес после полной выплаты ипотеки
Выделять можно меньше 6 кв.м. пропорционально сумме мат кап к кадастровой стоимости. Это исключение есть в новой редакции ЖК
Надо изучить ваши документы и потом общаться с опекой
Сценария продажи квартиры с детскими долями четыре:
Первый
Выделять долю (доли) в уже имеющемся вашем другом объекте, который уже есть у вас в собственности (неважно у кого, у одного из родителей/ родственников или не родственников, главное, чтобы люди были согласны.
Только у родственников мы это дарением оформляем, а у чужих куплей-продажей, т.к. налог возникает у одаряемого и опека требует). Но опека на это неохотно идет. Типа ваше и так детям достанется 😄 А у чужих долю без определения порядка пользования не хотят выделять (доля с правом пользования конкретной комнатой, считай создаем коммуналку)
Второй
Выделять долю в новом альтернативном объекте. Классика. Если на увеличение/ улучшение, то «все по зеленой» в опеке
Для 1 и 2 важно, чтобы доля в праве общей долевой была не меньше; по сумме кадастровой стоимости согласно доли не меньше; по площади не меньше 6 кв.м., район и тип жилья не хуже и тд.
Опека может попросить что угодно. Вплоть до экспертизы инсоляции в детской комнате. Про отчет об оценке уже писал. Супер субъективно все. Приходиться выдумывать мотивировку переезда в заявлениях.
Третий
ДС на блокированный счет. Сумму опека прописывает заранее в постановлении. Определяют ее пропорционально доли в кадастровой стоимости. Больше выделить можно, меньше нет. На сделке Покупатель переводит эту сумму без каких-либо условий на блокированный счет (не все Покупатели согласны, надо это четко прописывать при фиксации намерений). Обычно сотрудники опеки легче соглашаются на блоксчет, если дети в другой город переезжают.
Четвертый
Важно
Мало кто знает, что МК можно потратить на погашение кредита, взятого под залог уже имеющейся в собственности жилой недвижимости (самое коварное, когда оно получено безвозмездным путем) и вы, как Покупатель, никогда не увидите этого ни в Выписке ЕГРН, ни в правоустанавливающих документах
Смотрите, а там все «норм»: дарение, приватизация, наследство или же все-таки покупка, но полностью за собственные средства.