Как воскресить вторичку в эпоху новостроек?

Привет всем! 👋

На рынке недвижимости до сих пор бытует мнение, что хоумстейджинг во вторичке — это снять с холодильника коллекцию магнитиков, накинуть плед на диван, разложить повсюду подушки, выставить на стол тарелки с приборами, вазу с сухоцветами и сделать пару красивых кадров для объявления.

Как правило, именно эти действия часто ассоциируются с хоумстейджингом у людей, которые имеют поверхностное представление о профессии и видели только «верхушку айсберга».

На первый взгляд это то самое «жильё мечты» — чисто, светло, просторно. Но стоит переступить порог, и иллюзия «идеального жилья» быстро рассыпается: пол скрипит при каждом шаге, в ванной пожелтевшие швы, ручка двери болтается, а на потолке — следы от старой протечки.

Все эти нюансы по-отдельности могут быть незначительными, но к концу просмотра накапливаются в большой «ком возражений», отдаляющий от сделки.

В подготовке такого жилья к продаже или аренде в приоритете не красиво расставить подушки, а устранить дефекты, исправить поломки и привести квартиру в опрятный, честный вид.

Чтобы потом не было стыдно показывать. Чтобы не пришлось оправдываться за капающий кран, отваливающийся плинтус или ту самую розетку, которая «почти работает».

Такой подход укрепляет доверие к хоумстейджингу как у арендаторов, так и у покупателей, а также вызывает уважение к специалистам, которые действительно готовят квартиру к новой жизни, а не просто «маскируют» недостатки.

Сегодня мы разберем, как «воскресить» вторичку в эпоху новостроек, сделав акцент на честной подготовке объекта.

1. «Дьявол кроется в деталях!» 😈 Как мелочи влияют на восприятие

Вторичному рынку сейчас нелегко конкурировать с новыми, свежими ЖК. Ведь в новостройках еще никто не жил! Но мы часто забываем, что у вторичного жилья масса реальных преимуществ.

В уже заселённом доме давно прошли основные ремонтные работы, нет постоянного шума от перфоратора за стенкой, понятен состав соседей, и если у дома есть конструктивные особенности или слабые места — они уже известны.

Это не «кот в мешке» как бывает с новостройками, где реальность всплывает только после ввода в эксплуатацию.

Не все коллеги по цеху охотно берутся за подготовку вторички — и их можно понять. Это скрупулёзная и часто непредсказуемая работа: приходится иметь дело с последствиями предыдущей жизни квартиры, устаревшими интерьерными решениями, неочевидными поломками и общим «утомлённым» состоянием пространства.

В нашей практике при работе со вторичкой мы чаще всего видим следующие проблемы:

Подтеки, сколы, трещины на стенах
Пятна на обивке мягкой мебели
Разбитая плитка или плитка со сколами на полу и стенах
Перегоревшие или светящие разным цветом лампочки
Сломанная бытовая техника, до ремонта которой у собственника так и не дошли руки
Отверстия в стенах неизвестного происхождения
Плохо закрепленные наличники дверей, пороги, плинтусы, расшатанная мебельная фурнитура
Неправильно подобранный текстиль на окнах или его полное отсутствие
Недоделанный ремонт (торчащие электрические провода, не понятно для чего предназначенные)
Пожелтевшая затирка и следы плесени в ванных комнатах
Полное отсутствие оформления каких-либо зон
Общее ощущение, что влажная тряпка с хорошей щеткой давно не касались некоторых особенно труднодоступных мест

В глобальном понимании — это мелочи, следы естественного износа, устранение большинства из которых не требует больших денежных вложений от собственника.

Но именно этот перечень «мелочей» и создает ощущение неухоженности, превращая даже симпатичную квартиру в «вариант на подумать».

Именно из-за них многие потенциальные покупатели/арендаторы уже на стадии фильтрации объявлений на площадках по поиску недвижимости убирают галку напротив «вторички».

2. Устранение дефектов: Создаем «вау-эффект» вместо разочарования!

Чаще всего людей отталкивает не сама «вторичка», а то, в каком состоянии она находится. Не потому что на первом этаже нет кафе или дом старый, а потому что квартира выглядит уставшей, запущенной и требует усилий, на которые у арендатора или покупателя просто нет ни сил, ни желания.

И вот здесь как раз и начинается настоящая работа хоумстейджера. Если такую квартиру привести в порядок, она вполне может конкурировать с новостройкой.

Профессиональный хоумстейджер знает: чтобы люди покупали или арендовали, нужно:

Во-первых, создать привлекательный образ объекта и презентацию, ориентированную на целевую аудиторию, которую мы определяем основываясь на исходных данных квартиры (планировка, метраж, локация, класс недвижимости и др.).
Во-вторых, работать не только над продающими фотографиями, но и устранять все дефекты, которые могут вызвать возражения покупателя / арендатора. Чтобы на момент личного знакомства сработал «вау-эффект» — картинка совпадает с реальностью, и недвижимость действительно качественно подготовлена, а не просто «приукрашена» пледами и подушками.

Вы можете не оценить цвет стен или выбор постеров, но вам точно понравится, когда пол не скрипит, кран не капает, дверь не заедает, и все розетки работают. Забота всегда чувствуется — даже если её не видно на фото.

Такой подход, который сочетает в себе и привлекательную подачу, и реальную работу с состоянием квартиры, напрямую влияет на скорость заключения сделки.

Он помогает не просто привлечь внимание, но и удержать его до финального «да» и вот почему:

Снимает возражения: Мелкие дефекты и отсутствие правильного позиционирования недвижимости — это повод для торга. Устранив дефекты заранее, вы снижаете вероятность того, что покупатель будет пытаться сбить цену. Чем меньше возражений, тем быстрее поступает предложение.
Повышает доверие: Ухоженная квартира говорит о заботе. Это повышает доверие к вам как к продавцу и создает положительное впечатление об объекте. Потребитель перестает искать «подводные камни», так как ничто в окружающей обстановке его к этому не побуждает. Тем самым вы перекрываете одно из главных возражений у вторички «оно грязное и старое», выводите на новый уровень, так сказать, открываете второе дыхание.

3. Советы собственникам — с чего начать

Что можно сделать уже сейчас, если вы — собственник квартиры?

Посмотрите на свою квартиру глазами того, кто увидит её впервые. Что сразу бросается в глаза? Что хочется немедленно починить, оттереть, убрать или заменить?

Мы часто перестаём замечать то, что видим каждый день. То, что вы годами не замечали или откладывали на потом, — это как раз то, что покупатель или арендатор заметит в первую очередь.

Ниже перечень того, что нужно точно исправить, и пару прикладных советов, которые точно помогут устранить дефекты и избавят вас от дорогостоящего косметического ремонта.

Электрика: Неработающие розетки, выключатели и техника — это вообще недопустимо. И если на просмотре это никто проверять не будет, то спустя пару дней после заселения вас ждет неприятное смс сообщение. Для исправления этих нюансов можно воспользоваться услугами электриков или обратиться в сервисный центр. Это достаточно просто и быстро организовать, воспользовавшись специальными приложениями по поиску услуг (ПРОФИ.РУ, Youdo и др.).

А вот с заменой перегоревших лампочек вы наверняка справитесь сами. Это мелочь, которая не стоит больших денег, но она сильно влияет на общее впечатление.

Многие просмотры происходят вечером, и плохо работающее или некорректное искусственное освещение даже в хорошо подготовленной квартире может сильно сказаться на общем впечатлении.

Отделка: Пятна, трещины, отклеивающиеся обои — всё это нужно исправить. Иногда достаточно точечно подкрасить или подклеить. За последнее время на рынке появилось множество декоративных отделочных материалов для стен (стеновые панели, рейки, большие декоративные панно и тд), которые можно заказать даже на маркетплейсах. С помощью этих позиций можно избавиться от чего-то непоправимого на стенах, при этом создать визуально красивое интерьерное решение.

Пожелтевшие подоконники или любые другие пластиковые поверхности можно очистить профессиональными средствами или воспользоваться лекарственным препаратом, таким как Димексид.

Удивительно, но факт. Средство обладает мощным растворителем, который быстро проникает в верхний слой пластика и растворяет его.

Слева от зеленой полосы — пожелтевшая от времени пластиковая ручка холодильника, справа — результат после очистки специальным средством.

А вот желтые швы в ванной или на фартуке кухни потребуют больших усилий. Для таких видов работ существуют специальные фломастеры, краски для межплиточных швов.

Стоит только ввести эти словосочетания в поисковую строку, и вас ждет большой выбор товаров, которые помогут избежать косметического ремонта.

Фурнитура: Скрипящие петли, плохо закрывающиеся окна, разболтанные ящики, отсутствие или ненадлежащий вид порогов — это мелочи, которые легко исправить, но они сильно влияют на общее впечатление. Практически всё из этого решается простыми действиями: подкрутить, подмазать, подклеить. Да, это не самое увлекательное занятие, но оно требует минимальных затрат времени и средств — и практически всегда окупается, потому что устраняет те самые «точки раздражения», которые мешают принять решение.
Мебель, напольное покрытие: Сколы, потертости и другие следы эксплуатации на открытых поверхностях присущи любой недвижимости, где была жизнь. Такие дефекты легко устранить с помощью мебельных штрихов, восковых замазок или специальных шпаклёвок.

Если речь идет о чем-то небольшом и не влияющем на функционал той или иной поверхности, то это отличное решение.

Деперсонализация: После того как вами было все исправлено и подготовлено, важно деперсонализировать пространство. Уберите личные вещи: фотографии, сувениры, магнитики на холодильнике. Покупатель должен увидеть в квартире свой будущий дом, а не чужую жизнь. Создайте нейтральное пространство, в котором каждый сможет представить себя.

Люди прекрасно понимают, что это вторичка и что тут кто-то жил или живет, но ваша задача сделать так, чтобы эти мысли потенциального покупателя были просто мыслям.

Чтобы у человека не возникало желания искать следы прежней жизни и анализировать, что тут происходило. Да, тут кто-то жил, но вот кто и как должно оставаться тайной.

Листайте влево, чтобы посмотреть «до/после»

Чистота: Это залог успеха. Тут все просто: квартира должна блестеть! Генеральная уборка — обязательный пункт программы. Вымойте окна, почистите ковры, вытрите пыль во всех углах. Поверьте, чистая квартира выглядит гораздо привлекательнее, даже если она не новая. Желательно обратиться к профессиональному клинеру, так как парогенератора, необходимой бытовой химии у вас может не оказаться, и сторонний человек увидит в разы больше пятен и грязи, чем собственник, что положительно скажется на чистоте вашей квартиры.
Создаем атмосферу: Теперь можно приступать к декору.

Декоративный текстиль — это прекрасный инструмент, благодаря которому, можно выровнять цветовую палитру помещения и придать настроение, атмосферу вашему дому или конкретной зоне. Играйте с формами, размерами и текстурами.

Скомбинируйте несколько декоративных подушек на диване, чтобы создать многослойный и уютный вид. Выбирайте шторы/тюль из легкой ткани, чтобы создать воздушный и светлый вид. Красивое оформление окон очень меняет пространство.

Листайте влево, чтобы посмотреть «до/после»

Не игнорируйте оформление кровати. Используйте белую базу и добавьте декоративный текстиль.

Листайте влево, чтобы посмотреть «до/после»

Важно: придерживайтесь общей цветовой палитры, чтобы не создать хаос.

Если у вас имеется мебель с открытыми полками, то старайтесь не загружать ее большим количеством предметов.

Чтобы пространство выглядело гармонично, достаточно заполнить около 30% объёма — равномерно и так, чтобы между предметами оставалось визуальное пространство.

При расстановке ориентируйтесь на простой принцип: визуально тяжёлые и тёмные предметы — вниз, лёгкие и светлые — вверх.

Не перегружайте пространство деталями.

Фотосессия: Когда квартира готова, пора делать качественные фотографии. Самый быстрый и простой способ — это обратиться к интерьерному фотографу, но можно возложить эту ответственность и на себя.

Для этого нужно обзавестись штативом для лучшего качества и постановки кадра. Включите на камере функцию «сетки» — она поможет выровнять горизонт, не завалить кадр и точно разместить объект съёмки в центре.

И не повторяйте распространённую ошибку, которую часто совершают при самостоятельной съёмке: не включайте искусственное освещение во время фотосессии. Съёмку всегда лучше проводить в светлое время суток, при естественном дневном освещении.

Хорошие фотографии – это ваша визитная карточка. Не позволяйте неудачным снимкам перечеркнуть усилия, вложенные в подготовку квартиры, и постарайтесь достойно пройти данный этап.

Заключение — чем мы можем помочь

В условиях высокой конкуренции на рынке вторичной недвижимости хоумстейджинг становится не просто желательным, а необходимым инструментом.

Это способ не только улучшить внешний вид квартиры, но и подчеркнуть ее достоинства, устранить недостатки и создать атмосферу, в которой потенциальный покупатель увидит свой будущий дом.

Если вы живёте в другом городе или стране или у вас просто нет возможности и желания заниматься этим лично — мы можем стать вашими глазами, руками и головой на месте.

Приведём квартиру в порядок и подчеркнём её сильные стороны, чтобы она быстро нашла своего нового жильца или владельца.

Не пренебрегайте честным подходом к подготовке, и результат не заставит себя ждать!

Контакты 📞

Амина Кондратьева

Написать в Telegram: t.me/its_place

Больше работ в запрещенной соцсети с картинками: its_place.msk*

Taplink: https://taplink.cc/its_place

Варвара Гущина

Написать в Telegram: t.me/varvaragu

Канал в Telegram: t.me/homestageproject

Больше работ в запрещенной соцсети с картинками: homestage.project*

*Инстаграм (Meta Platforms Inc. запрещено на территории России)